Procédure d’expulsion d’un locataire : étapes clés et cadre légal

Article rédigé et signé par Maître David Tapiero, Avocat au Barreau de Paris
Public concerné : bailleurs particuliers, chefs d’entreprise, dirigeants de PME/TPE et professionnels de la gestion locative
Thématique : procédure d’expulsion d’un locataire occupant un logement à usage d’habitation

L’expulsion d’un locataire ne peut jamais être décidée ou exécutée de manière unilatérale par un bailleur. Même en présence d’impayés importants, de dégradations ou d’un manquement grave au contrat de location, la loi impose le respect d’une procédure progressive, contradictoire et strictement encadrée.

Pour le propriétaire, l’enjeu est double : récupérer son bien dans les meilleurs délais et éviter toute initiative irrégulière susceptible d’engager sa responsabilité. Pour le locataire, chaque acte reçu constitue une étape importante qui doit être traité rapidement.

À retenir : une expulsion suppose en principe une décision de justice, la signification d’un commandement de quitter les lieux et, si nécessaire, l’intervention du commissaire de justice avec le concours de la force publique.

"« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice […] et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »"
— Article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Table des matières

• 1. Identifier le fondement de l’expulsion
• 2. Le commandement de payer
• 3. L’assignation devant le juge
• 4. L’audience et la décision judiciaire
• 5. Le commandement de quitter les lieux
• 6. L’intervention du commissaire de justice et de la force publique
• Questions Fréquentes
• Chiffres Clés

1. Identifier le fondement de l’expulsion

La procédure d’expulsion peut être engagée pour différentes raisons :

• loyers ou charges impayés ;
• absence de versement du dépôt de garantie ;
• défaut d’assurance habitation ;
• troubles de voisinage caractérisés ;
• dégradations importantes ;
• occupation sans droit ni titre après l’expiration ou la résiliation du bail ;
• non-respect d’une clause essentielle du contrat.

Le cas le plus fréquent reste celui des impayés locatifs. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci prévoit que le contrat pourra être résilié en cas de manquement du locataire, sous réserve du respect des formalités légales.

La clause résolutoire ne permet toutefois pas au bailleur de changer les serrures, de couper l’électricité ou de pénétrer dans le logement pour en faire sortir l’occupant. Toute expulsion forcée relève de la compétence du commissaire de justice, après obtention d’un titre exécutoire.

Le bailleur doit donc réunir les pièces utiles :

• contrat de bail et éventuels avenants ;
• décompte précis des sommes dues ;
• relances et mises en demeure ;
• justificatifs des paiements reçus ;
• échanges avec le locataire ;
• constats ou plaintes en cas de troubles ou de dégradations ;
• justificatifs relatifs à l’assurance ou aux obligations contractuelles inexécutées.

La précision du dossier est essentielle. Une dette mal calculée, une clause inapplicable ou un acte irrégulier peut ralentir la procédure, voire conduire à son annulation.

2. Le commandement de payer

En cas d’impayés et lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur fait généralement délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.

Cet acte constitue le point de départ de la procédure. Il doit notamment préciser :

• le montant détaillé de la dette ;
• la période concernée ;
• le montant du loyer et des charges ;
• le délai légal accordé au locataire pour régulariser ;
• les conséquences d’un défaut de paiement ;
• la possibilité de solliciter des délais auprès du juge ;
• les coordonnées des dispositifs d’accompagnement applicables.

Pour les baux d’habitation conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023, le délai prévu par la clause résolutoire pour régulariser les impayés est en principe de six semaines. Pour certains baux plus anciens, le délai peut rester fixé à deux mois.

Le bailleur ne peut pas saisir immédiatement le tribunal : il doit attendre l’expiration du délai applicable. Pendant cette période, le locataire peut régler les sommes dues, négocier un échéancier ou entreprendre des démarches auprès des organismes compétents.

Le commandement de payer peut également être signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, notamment lorsque l’impayé atteint certains seuils légaux.

📊 Six semaines pour de nombreux baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 29 juillet 2023 – Délai de régularisation lié à la clause résolutoire

Les bonnes pratiques pour le bailleur

Le propriétaire a intérêt à :

1. vérifier le décompte avant la délivrance de l’acte ;
2. distinguer loyers, charges, réparations et indemnités ;
3. conserver les preuves de chaque relance ;
4. continuer à proposer le paiement du loyer courant ;
5. formaliser tout accord amiable par écrit.

Un accord conclu au début de la procédure peut parfois éviter une audience et réduire le risque d’insolvabilité du locataire. Il doit cependant être rédigé avec prudence et prévoir les conséquences d’un nouvel impayé.

3. L’assignation devant le juge

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut faire délivrer une assignation en résiliation du bail et en expulsion.

Cette assignation convoque le locataire devant le juge compétent, généralement le juge des contentieux de la protection pour les litiges relatifs aux baux d’habitation. Elle doit exposer les faits, les sommes réclamées, les manquements reprochés et les demandes du propriétaire.

Dans les procédures fondées sur des impayés, l’assignation doit respecter un délai minimal avant l’audience. Ce délai permet notamment au locataire de préparer sa défense et aux services compétents de réaliser, selon les cas, un diagnostic social et financier.

Le bailleur doit transmettre un dossier complet au tribunal. Celui-ci peut comprendre :

L’assignation n’est pas encore une décision d’expulsion. Elle constitue une convocation devant le juge. Le locataire conserve donc la possibilité de contester la dette, de solliciter des délais ou de proposer un plan d’apurement.

"« Le bailleur peut décider d’entamer une procédure devant le juge des contentieux de la protection qui […] peut aboutir à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire. »"
— ANIL, procédure devant le tribunal

4. L’audience et la décision judiciaire

L’audience constitue une étape déterminante. Le juge examine :

• la réalité et le montant de la dette ;
• la régularité du commandement ;
• l’existence et l’application de la clause résolutoire ;
• la situation personnelle et financière du locataire ;
• les paiements éventuellement intervenus ;
• les démarches engagées pour régler la dette ou se reloger ;
• la proportionnalité des mesures demandées.

Le juge peut :

• constater la résiliation du bail ;
• ordonner l’expulsion ;
• accorder des délais de paiement ;
• suspendre les effets de la clause résolutoire ;
• fixer une indemnité d’occupation ;
• accorder un délai pour quitter les lieux ;
• rejeter tout ou partie des demandes du bailleur.

Les délais de paiement peuvent atteindre trois ans lorsque les conditions sont réunies et que le locataire démontre sa capacité à apurer sa dette tout en reprenant le paiement du loyer courant.

Pour le bailleur, il est donc important d’actualiser le décompte jusqu’à l’audience et de signaler tout paiement ou tout nouvel impayé. Une demande d’expulsion insuffisamment documentée peut être retardée ou limitée par le juge.

5. Le commandement de quitter les lieux

Lorsque le juge prononce l’expulsion, la décision doit être signifiée au locataire par un commissaire de justice. Celui-ci délivre ensuite un commandement de quitter les lieux, sauf si cet acte est signifié en même temps que la décision.

En principe, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement.

"« Si l’expulsion porte sur un lieu habité […] elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »"
— Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Dans certaines hypothèses, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment en cas de mauvaise foi ou d’entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge de l’exécution peut également être saisi afin de solliciter un délai supplémentaire, généralement compris entre un mois et un an selon les circonstances.

La trêve hivernale

La trêve hivernale suspend en principe les expulsions des lieux habités du 1er novembre au 31 mars. Elle ne remet pas nécessairement en cause la décision de justice ni la dette locative : elle reporte l’exécution matérielle de l’expulsion.

Des exceptions existent notamment lorsque :

• un relogement adapté est assuré ;
• les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait ou manœuvres ;
• le logement fait l’objet d’un arrêté de péril ;
• certaines situations particulières prévues par la loi sont réunies.

"« Il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sous réserve des exceptions légales."
— Article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution

6. L’intervention du commissaire de justice et de la force publique

À l’expiration du délai du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice se présente au domicile. Si le locataire quitte volontairement les lieux et remet les clés, un procès-verbal peut constater la libération du logement.

En cas d’absence ou de refus, le commissaire de justice ne peut pas employer lui-même la force. Il doit solliciter le concours de la force publique auprès du préfet.

Le bailleur ne peut en aucun cas :

• changer les serrures de sa propre initiative ;
• pénétrer dans le logement sans autorisation ;
• déplacer les meubles du locataire ;
• exercer des pressions ou menaces ;
• couper l’eau, l’électricité ou le chauffage ;
• organiser une expulsion privée.

La demande de concours de la force publique doit être suivie avec rigueur. Le préfet dispose en principe d’un délai de deux mois pour répondre. En cas de refus ou d’absence de réponse, la responsabilité de l’État peut, sous certaines conditions, être engagée pour les préjudices directement liés au refus d’exécution.

Une évolution réglementaire intervenue en novembre 2025 a précisé les modalités d’indemnisation du propriétaire lorsque le concours de la force publique est refusé. Cette indemnisation ne dispense toutefois pas le bailleur de respecter toutes les étapes de la procédure.

Questions Fréquentes (FAQ)

Un bailleur peut-il expulser lui-même un locataire ?

Non. Le bailleur doit obtenir une décision de justice, faire signifier un commandement de quitter les lieux et recourir à un commissaire de justice. Une expulsion directe ou une pression destinée à faire partir le locataire peut engager sa responsabilité civile et pénale.

Le commandement de payer entraîne-t-il automatiquement l’expulsion ?

Non. Le commandement de payer constitue une étape préalable. Le locataire peut régulariser sa dette, solliciter des délais ou contester les sommes réclamées. L’expulsion suppose généralement une décision judiciaire.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

La durée varie selon le motif, la juridiction, les délais d’audience, les recours, les délais accordés par le juge et la période de trêve hivernale. Il est impossible de garantir un délai unique. Un dossier complet et une procédure correctement engagée permettent toutefois de limiter les retards.

Le locataire peut-il rester dans les lieux après le jugement ?

Oui, jusqu’à l’expiration du délai fixé par le jugement ou le commandement de quitter les lieux. Il peut également demander un délai supplémentaire au juge de l’exécution dans certaines circonstances.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?

Le bailleur doit conserver la décision de refus, documenter précisément son préjudice et examiner la possibilité de présenter une demande d’indemnisation. Cette démarche doit être étudiée au regard de la situation exacte et des textes applicables.

Chiffres Clés

📊 6 semaines : délai de régularisation prévu pour de nombreux baux d’habitation récents après un commandement de payer fondé sur une clause résolutoire.

⏱️ 2 mois : délai de principe suivant le commandement de quitter les lieux avant l’exécution d’une expulsion d’un lieu habité.

❄️ Du 1er novembre au 31 mars : période habituelle de suspension des expulsions au titre de la trêve hivernale.

⚖️ 3 ans maximum : durée pouvant être accordée par le juge pour l’apurement de la dette locative lorsque les conditions légales sont réunies.

📊 Deux mois après le commandement de quitter les lieux – Délai avant expulsion matérielle d’un lieu habité

Conclusion

La procédure d’expulsion d’un locataire repose sur une succession d’étapes obligatoires : commandement de payer, assignation, audience, décision de justice, commandement de quitter les lieux, puis intervention éventuelle du commissaire de justice et de la force publique.

Pour le bailleur, la rapidité ne doit jamais conduire à l’improvisation. La fiabilité du décompte, la régularité des actes et la conservation des preuves sont déterminantes pour sécuriser la procédure et limiter les risques financiers.

Dès les premiers impayés ou manquements graves, il est recommandé de faire analyser le bail et les pièces du dossier par un avocat afin de choisir la stratégie adaptée : mise en demeure, négociation, procédure judiciaire ou exécution d’une décision déjà obtenue.

Maître David Tapiero, Avocat au Barreau de Paris, accompagne les bailleurs et les entreprises dans la sécurisation de leurs procédures locatives et contentieuses.