Locataire professionnel en cessation de paiement : quels recours juridiques pour le bailleur ?

Lorsqu’un locataire professionnel cesse de régler ses loyers, le bailleur doit agir rapidement, mais avec méthode. La situation devient particulièrement sensible lorsque l’entreprise est en état de cessation des paiements, c’est-à-dire lorsqu’elle ne peut plus faire face à son passif exigible avec son actif disponible.

Dans ce contexte, les recours classiques — mise en demeure, commandement de payer, assignation en résiliation du bail ou demande d’expulsion — peuvent être limités par l’ouverture d’une procédure collective. Le bailleur doit alors distinguer les loyers antérieurs et postérieurs au jugement d’ouverture, déclarer sa créance dans les délais et adapter sa stratégie à la procédure engagée.

Cet article, rédigé par Maître David Tapiero, Avocat au Barreau de Paris, présente les principaux recours juridiques ouverts au bailleur face à un locataire professionnel en cessation de paiement.

À retenir : l’ouverture d’une procédure collective ne signifie pas que le bail commercial est automatiquement résilié. Le bailleur doit respecter les règles spécifiques du droit des entreprises en difficulté.

Comprendre la cessation des paiements du locataire professionnel

Une définition juridique précise

La cessation des paiements ne se confond pas avec un simple retard de règlement. Selon l’article L.631-1 du Code de commerce, une entreprise est en cessation des paiements lorsqu’elle se trouve dans l’impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible.

Autrement dit, l’entreprise ne dispose plus de liquidités ou de réserves immédiatement mobilisables suffisantes pour régler ses dettes arrivées à échéance.

Le non-paiement de plusieurs échéances de loyer peut constituer un indice sérieux, mais il ne suffit pas toujours, à lui seul, à établir juridiquement la cessation des paiements. Le bailleur doit donc rassembler des éléments objectifs :

• loyers et charges impayés ;
• chèques rejetés ou prélèvements refusés ;
• absence de réponse aux relances ;
• fermetures répétées du local ;
• diminution manifeste de l’activité ;
• informations publiées au BODACC ;
• procédures d’exécution infructueuses ;
• existence éventuelle d’autres créanciers impayés.

📊 45 jours à compter de la cessation des paiements, sauf procédure de conciliation en cours – Délai légal de déclaration de cessation des paiements

Le débiteur doit normalement agir dans un délai de 45 jours

L’article L.631-4 du Code de commerce impose au dirigeant de demander l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au plus tard dans les 45 jours suivant la cessation des paiements, sauf s’il a engagé une procédure de conciliation dans ce délai.

> "L’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire doit être demandée par le débiteur au plus tard dans les quarante-cinq jours qui suivent la cessation des paiements." — Article L.631-4 du Code de commerce, Légifrance

Le bailleur n’a toutefois pas intérêt à attendre passivement que le locataire effectue lui-même cette démarche. Dans certaines circonstances, il peut saisir le tribunal afin de solliciter l’ouverture d’une procédure collective à l’égard du débiteur.

Les premières démarches du bailleur avant l’ouverture d’une procédure collective

Vérifier le bail et les impayés

La première étape consiste à examiner attentivement le contrat de bail commercial ou professionnel :

• montant du loyer et des provisions sur charges ;
• périodicité du paiement ;
• existence d’une clause résolutoire ;
• modalités de révision du loyer ;
• garanties consenties par le locataire ;
• cautionnement éventuel ;
• assurance loyers impayés ;
• clause de solidarité en cas de cession.

Le bailleur doit ensuite établir un décompte précis, actualisé et documenté. Une créance imprécise ou comprenant des sommes injustifiées peut être contestée par le locataire, le mandataire judiciaire ou le liquidateur.

Adresser une mise en demeure

Avant toute action contentieuse, une mise en demeure peut permettre :

• de rappeler formellement les obligations du locataire ;
• de fixer la date à laquelle le bailleur a constaté le manquement ;
• de préserver les droits du bailleur ;
• de rechercher une solution amiable lorsque l’entreprise connaît une difficulté temporaire.

Cette démarche ne doit cependant pas retarder inutilement les mesures nécessaires lorsque la situation financière du locataire apparaît gravement compromise.

Faire délivrer un commandement de payer

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer visant cette clause par commissaire de justice.

Le commandement doit respecter les mentions et délais applicables. En matière de bail commercial, le locataire dispose en principe d’un délai légal de deux mois pour régulariser les sommes réclamées, sauf dispositions particulières applicables au contrat ou à la situation procédurale.

Le commandement doit être rédigé avec une grande rigueur. Une erreur dans le décompte, une somme non exigible ou une irrégularité de signification peut compromettre l’acquisition de la clause résolutoire.

Quel recours lorsque le locataire est déjà en cessation des paiements ?

Saisir le tribunal pour demander l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire

Lorsqu’un locataire professionnel ne règle plus ses dettes et ne semble plus en mesure de poursuivre normalement son activité, le bailleur peut envisager de demander l’ouverture d’une procédure collective.

Cette démarche peut être pertinente lorsque :

• les impayés sont importants ;
• le débiteur ne répond plus aux relances ;
• les tentatives de recouvrement sont restées infructueuses ;
• le local est toujours occupé mais l’activité paraît abandonnée ;
• plusieurs créanciers sont également impayés ;
• le locataire ne prend aucune initiative pour assainir sa situation.

Le tribunal appréciera l’état de cessation des paiements et les perspectives de redressement. Si une poursuite de l’activité demeure envisageable, un redressement judiciaire peut être ouvert. Si le redressement est manifestement impossible, une liquidation judiciaire peut être prononcée.

Le bailleur doit toutefois mesurer les conséquences de cette procédure. L’ouverture d’un redressement judiciaire ne conduit pas nécessairement à la libération immédiate des locaux. Le bail peut être maintenu si l’administrateur judiciaire ou le liquidateur poursuit l’activité et règle les loyers exigibles après le jugement d’ouverture.

Déclarer les créances antérieures au jugement d’ouverture

La déclaration de créance est une formalité essentielle. Les loyers, charges, taxes et indemnités dus avant l’ouverture de la procédure collective doivent être déclarés auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur.

Le délai est en principe de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC. Le défaut de déclaration peut entraîner l’exclusion de la créance des répartitions et compromettre fortement les chances de recouvrement.

> "Les créances non déclarées ne sont pas prises en compte dans la procédure collective et ne seront pas payées." — Service-Public.fr, Déclarer ses créances

La déclaration doit détailler :

• l’identité du créancier ;
• l’identité du débiteur ;
• le montant principal de la créance ;
• les intérêts et pénalités éventuels ;
• les échéances concernées ;
• les justificatifs du bail ;
• les commandements et mises en demeure ;
• les décisions de justice déjà rendues ;
• les sûretés et garanties invoquées.

Le sort du bail commercial pendant la procédure collective

L’ouverture de la procédure ne résilie pas automatiquement le bail

Une clause prévoyant que le bail serait automatiquement résilié en cas de redressement ou de liquidation judiciaire est privée d’effet dans le cadre des procédures collectives.

Le bailleur ne peut donc pas considérer que le contrat a pris fin du seul fait de l’ouverture de la procédure.

> "L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial." — Service-Public.fr, Sort du bail commercial

Le contrat peut continuer à produire ses effets. Les loyers échus après le jugement d’ouverture doivent alors être réglés selon les règles applicables aux créances postérieures.

Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture

Les loyers postérieurs peuvent bénéficier d’un traitement plus favorable lorsqu’ils sont nés régulièrement pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la poursuite de l’activité.

Le bailleur doit suivre attentivement les paiements après le jugement d’ouverture. Une absence de règlement des loyers postérieurs peut justifier une action spécifique en résiliation du bail.

Dans ce cas, il est indispensable de distinguer les sommes antérieures des sommes postérieures. Mélanger les périodes dans un même commandement ou une même demande peut entraîner des difficultés procédurales.

Obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Les impayés antérieurs : une action généralement interrompue

Lorsque la clause résolutoire vise des loyers impayés avant l’ouverture de la procédure collective, le bailleur ne peut pas toujours poursuivre librement son action individuelle.

L’ouverture de la procédure entraîne notamment l’arrêt ou l’interdiction des poursuites individuelles portant sur le paiement d’une créance antérieure. La jurisprudence considère également que la demande visant à faire constater la résiliation du bail pour des impayés antérieurs peut être soumise à l’arrêt des poursuites individuelles lorsque la résiliation n’a pas déjà été définitivement acquise.

> "La demande de résiliation du bail fondée sur des loyers dus antérieurement à l’ouverture de la procédure collective est soumise à l’arrêt des poursuites individuelles lorsque la résiliation n’a pas été définitivement constatée." — Cour de cassation, troisième chambre civile

Le bailleur doit donc vérifier avec précision si la clause résolutoire était déjà acquise avant le jugement d’ouverture et si une décision définitive avait constaté la résiliation.

Les impayés postérieurs : une voie d’action spécifique

Lorsque les loyers impayés sont postérieurs au jugement d’ouverture, le bailleur peut engager une procédure adaptée auprès de la juridiction ou du juge compétent dans le cadre de la procédure collective.

En liquidation judiciaire, le juge-commissaire peut être saisi dans les conditions prévues par le Code de commerce pour constater la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers postérieurs.

Le bailleur devra généralement démontrer :

1. l’existence du bail ;
2. l’exigibilité des loyers ;
3. le caractère postérieur de la dette ;
4. l’absence de paiement ;
5. le respect des formalités nécessaires ;
6. l’absence de régularisation dans le délai applicable.

Une fois la résiliation constatée, le bailleur pourra solliciter la restitution des lieux et, si nécessaire, engager la procédure d’expulsion. L’expulsion ne doit jamais être réalisée de manière privée ou forcée sans titre exécutoire.

Les erreurs à éviter pour préserver ses droits

Face à un locataire en cessation de paiement, plusieurs erreurs sont fréquentes :

• attendre plusieurs mois avant de réagir ;
• ne pas surveiller les publications au BODACC ;
• oublier de déclarer la créance dans le délai de deux mois ;
• adresser un commandement de payer imprécis ;
• confondre les loyers antérieurs et postérieurs ;
• poursuivre une procédure individuelle malgré l’ouverture d’une procédure collective ;
• considérer que le bail est automatiquement résilié ;
• accepter des paiements partiels sans formaliser leur imputation ;
• laisser le locataire occuper les lieux sans réclamer les loyers courants ;
• procéder soi-même à une expulsion ou changer les serrures.

La stratégie doit être construite en fonction de la date des impayés, de la procédure ouverte et de la situation réelle du bail.

Questions Fréquentes

Un bailleur peut-il demander lui-même la mise en redressement judiciaire de son locataire ?

Oui. Un créancier peut, sous certaines conditions, saisir le tribunal afin de solliciter l’ouverture d’une procédure collective contre un débiteur en état de cessation des paiements. Le bailleur doit démontrer l’existence d’une créance certaine et exigible ainsi que l’impossibilité pour l’entreprise de faire face à son passif exigible.

Le bail commercial est-il automatiquement résilié en cas de liquidation judiciaire ?

Non. La liquidation judiciaire ne résilie pas automatiquement le bail. Le bailleur doit respecter les règles spécifiques applicables aux loyers postérieurs et obtenir la résiliation dans le cadre prévu par la procédure collective.

Que deviennent les loyers impayés avant le jugement d’ouverture ?

Ils doivent être déclarés au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans le délai légal. Ils seront ensuite soumis aux règles de vérification et de répartition applicables aux créances antérieures.

Peut-on expulser immédiatement un locataire professionnel en cessation de paiement ?

Non. L’expulsion nécessite un fondement juridique et un titre exécutoire. Si une procédure collective est ouverte, le bailleur doit également respecter les règles relatives à l’arrêt des poursuites et aux compétences du juge-commissaire.

Une caution peut-elle être poursuivie malgré la procédure collective du locataire ?

La réponse dépend de la nature de la caution, de l’étendue de son engagement et du type de procédure ouverte. Le cautionnement doit être analysé au regard de l’acte signé, des sommes garanties et des règles protectrices applicables.

Chiffres Clés

📊 45 jours : délai dont dispose en principe le dirigeant pour déclarer la cessation des paiements, sauf procédure de conciliation en cours.
Source : article L.631-4 du Code de commerce.

⏱️ 2 mois : délai généralement accordé au bailleur pour déclarer ses créances à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC.
Source : Service-Public.fr.

🏢 0 résiliation automatique : l’ouverture d’une procédure collective ne suffit pas, à elle seule, à mettre fin au bail commercial.
Source : Service-Public.fr et Code de commerce.

Conclusion

Face à un locataire professionnel en cessation de paiement, le bailleur doit agir vite sans confondre vitesse et précipitation. La priorité consiste à documenter les impayés, vérifier le bail, identifier la date éventuelle de cessation des paiements et surveiller l’ouverture d’une procédure collective.

La déclaration des créances antérieures, le suivi des loyers postérieurs et la mise en œuvre d’une procédure de résiliation adaptée sont les trois leviers essentiels pour préserver ses droits.

Une analyse juridique personnalisée permet également de déterminer s’il est préférable de rechercher un accord, de demander l’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, de saisir le juge compétent ou de préparer une procédure d’expulsion.

Bailleur, dirigeant ou propriétaire d’un local professionnel : en cas d’impayés persistants, consultez rapidement un avocat afin de sécuriser votre créance et d’éviter qu’une erreur de procédure ne compromette le recouvrement des loyers et la récupération des locaux.

Maître David Tapiero, Avocat au Barreau de Paris