Expulsion et contentieux des baux : loyers impayés, clause résolutoire et occupation sans droit ni titre

À retenir

• Une expulsion ne peut, en principe, être réalisée par le bailleur lui-même. Elle suppose le respect d’une procédure judiciaire et l’intervention d’un commissaire de justice.
• Les règles applicables au bail d’habitation ne sont pas celles du bail commercial.
• En matière d’impayés, le commandement de payer doit respecter des mentions et des délais spécifiques.
• La clause résolutoire ne produit pas les mêmes effets selon la nature du bail : le délai légal est notamment différent entre bail d’habitation et bail commercial.
• Une contestation peut porter sur la dette, la régularité des actes, la validité du contrat, les obligations respectives des parties ou les conditions d’exécution de la décision.
• L’analyse dépend toujours du bail signé, de ses annexes, des paiements intervenus, des échanges entre les parties et de la situation concrète.

Qu’est-ce que le contentieux des baux ?

Le contentieux des baux regroupe les litiges relatifs à la conclusion, l’exécution, la résiliation et la fin d’un contrat de location.

Il peut opposer :

• un bailleur et un locataire d’un logement ;
• un bailleur et un preneur commercial ;
• un propriétaire et un occupant qui se maintient dans les lieux après la fin du bail ;
• un locataire principal et un sous-locataire ;
• plusieurs parties liées par une garantie, une cession ou une solidarité.

Les difficultés les plus fréquentes concernent les loyers impayés, les charges, les dégradations, les troubles de voisinage, la destination des lieux, les travaux, le renouvellement ou la résiliation du bail.

L’expulsion constitue généralement l’aboutissement d’un litige, mais elle n’est pas automatique. Le juge peut être amené à vérifier la réalité du manquement, la régularité de la procédure et les éventuelles contestations soulevées par l’occupant.

"L’expulsion relève du livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, qui encadre notamment le commandement de quitter les lieux et les conditions d’exécution forcée"
— Code des procédures civiles d’exécution, Légifrance

Les loyers impayés : un manquement à caractériser

Le paiement du loyer constitue l’une des obligations principales du locataire ou du preneur commercial. Toutefois, la détermination d’une dette locative nécessite souvent un examen détaillé.

Il convient notamment de vérifier :

• les échéances prévues par le bail ;
• les paiements effectivement reçus ;
• les éventuels règlements partiels ;
• les charges réclamées ;
• les régularisations intervenues ;
• l’imputation des versements ;
• les aides au logement ou allocations versées ;
• l’existence d’un accord amiable ou d’un échéancier.

Un décompte imprécis ou incomplet peut être contesté. Le bailleur doit être en mesure de justifier les sommes demandées et leur exigibilité.

Bail d’habitation

Le bailleur peut réclamer le paiement des loyers et charges échus. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, la procédure commence généralement par la délivrance d’un commandement de payer visant cette clause.

Le locataire peut contester :

• le montant de la dette ;
• la régularité du commandement ;
• l’existence d’un paiement non pris en compte ;
• la qualification de certaines sommes en charges récupérables ;
• la dette elle-même, lorsque le logement présente des désordres ou lorsque le bailleur n’a pas respecté certaines obligations.

Ces contestations ne dispensent pas nécessairement le locataire de régler les loyers courants. Il est généralement préférable de documenter rapidement sa situation et de communiquer les justificatifs utiles.

Bail commercial

Le preneur commercial doit respecter les modalités de paiement prévues au bail. Le montant dû peut comprendre le loyer, les charges, certaines taxes ou redevances, sous réserve de leur stipulation contractuelle et de leur conformité aux règles applicables.

Le contentieux peut porter sur :

• l’exactitude du décompte ;
• la répartition des charges et travaux ;
• l’application d’une clause d’indexation ;
• la périodicité du paiement ;
• la compensation invoquée par le preneur ;
• l’existence d’un accord de délai ou d’un abandon partiel de créance.

Le preneur doit également anticiper les conséquences économiques d’une procédure : perte de jouissance du local, interruption de l’exploitation, atteinte éventuelle au fonds de commerce et difficultés avec les créanciers.

📊 Un mois après un commandement demeuré infructueux – Délai légal de la clause résolutoire en bail commercial

La clause résolutoire : des régimes différents

La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement défini par le contrat. Elle ne permet toutefois pas au bailleur de procéder directement à l’expulsion.

Le commandement doit être délivré dans les formes prévues par les textes et le bail. Il doit identifier précisément les obligations inexécutées et rappeler le délai applicable.

Bail d’habitation

Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est encadrée par l’article 24 de cette loi.

En cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, le commandement de payer doit notamment permettre au locataire de connaître :

• le montant réclamé ;
• la période concernée ;
• les modalités de règlement ;
• les conséquences de l’absence de régularisation ;
• le délai prévu par la loi.

Depuis les évolutions réglementaires intervenues en 2026, le délai applicable au défaut de paiement doit être vérifié au regard de la version du texte en vigueur et de la date de délivrance du commandement. Le délai prévu pour la clause résolutoire en matière d’impayés est de six semaines selon les dispositions actuellement applicables.

La clause ne produit donc pas immédiatement ses effets. Le locataire peut régulariser la dette dans le délai prévu, solliciter un échéancier ou contester le commandement.

Le juge peut également être invité à accorder des délais de paiement, notamment lorsque la situation du débiteur le permet et que les circonstances le justifient. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années, sous réserve des conditions légales.

"Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement est soumise au délai et aux conditions prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989"
— Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, Légifrance

Bail commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que la clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le preneur peut donc régulariser sa situation pendant ce délai ou présenter des contestations devant le juge.

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation ainsi que les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas encore été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’appréciation dépend notamment :

• de la réalité et du montant de la dette ;
• de la capacité du preneur à régler l’arriéré ;
• de la reprise du paiement du loyer courant ;
• de la régularité du commandement ;
• de la situation financière de l’entreprise ;
• des manquements éventuellement reprochés au bailleur.

"La clause résolutoire d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le juge peut, sous conditions, accorder des délais et suspendre ses effets"
— Code de commerce, article L. 145-41, Légifrance

Occupation sans droit ni titre et indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre désigne la situation d’une personne qui se maintient dans un local alors qu’elle ne dispose plus d’un titre valable pour l’occuper.

Cette situation peut résulter :

• de la résiliation du bail ;
• de l’arrivée du terme d’un contrat non renouvelé ;
• d’un congé valable ;
• de la résolution judiciaire du bail ;
• de la fin d’une convention d’occupation précaire ;
• du maintien d’un ancien locataire après une décision ordonnant son départ.

L’occupation sans droit ni titre ne doit pas être confondue avec le simple retard dans le paiement des loyers pendant un bail encore en cours. La qualification dépend notamment de la date de résiliation ou d’expiration du contrat et des actes adressés aux parties.

Bail d’habitation

Après la résiliation du bail ou l’expiration du titre, le locataire peut être condamné à quitter les lieux et à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective.

Cette indemnité vise à compenser la privation de jouissance subie par le propriétaire. Elle n’est pas nécessairement identique au loyer antérieur et son montant dépend de l’appréciation du juge, du contrat, de la valeur locative et des circonstances de l’occupation.

Bail commercial

La situation est plus complexe lorsque le preneur commercial invoque un droit au renouvellement, une contestation du congé ou une indemnité d’éviction.

Dans certains cas, le locataire commercial peut bénéficier du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction lorsqu’il y prétend légalement. L’indemnité d’occupation doit alors être appréciée en tenant compte des règles propres au statut des baux commerciaux.

Le bailleur ne peut donc pas déduire automatiquement du seul maintien dans les lieux que l’occupation est dépourvue de tout droit. Le contrat, les congés, les demandes de renouvellement et les éventuelles décisions judiciaires doivent être examinés ensemble.

Déroulement chronologique d’une procédure d’expulsion

1. Vérification du bail et des pièces

Avant toute démarche, il est nécessaire d’identifier la nature du bail, la clause invoquée, les obligations inexécutées et les actes déjà délivrés.

2. Relance ou mise en demeure

Une relance amiable peut permettre de clarifier la dette et d’éviter l’aggravation du litige. Elle ne remplace pas nécessairement le commandement exigé par la loi ou le contrat.

3. Délivrance du commandement

Le commissaire de justice délivre le commandement de payer ou tout autre acte requis. Le délai applicable varie selon le régime juridique.

4. Régularisation ou contestation

Le locataire ou le preneur peut payer, proposer un échéancier, contester les sommes ou demander des délais judiciaires. Les échanges doivent être conservés.

5. Assignation

À défaut de régularisation, le bailleur peut saisir la juridiction compétente. L’assignation peut solliciter :

• la constatation ou le prononcé de la résiliation ;
• l’expulsion ;
• le paiement des loyers ou charges ;
• une indemnité d’occupation ;
• une provision ;
• les frais et dépens selon la demande présentée.

6. Référé ou procédure au fond

Le référé peut être envisagé lorsque les conditions de cette procédure sont réunies, notamment en présence d’une obligation suffisamment établie ou d’une urgence particulière.

Il ne permet pas toujours de trancher les contestations complexes. Lorsque le litige suppose une analyse approfondie du bail, des comptes ou de la responsabilité des parties, une procédure au fond peut être nécessaire.

7. Décision judiciaire

Le juge peut accueillir ou rejeter les demandes, accorder des délais, fixer une indemnité d’occupation, ordonner l’expulsion ou constater l’existence d’une contestation sérieuse.

Les délais de procédure varient selon la juridiction, la nature du litige, les renvois et les mesures sollicitées. Aucun calendrier général ne peut être garanti.

8. Commandement de quitter les lieux

Lorsque la décision est exécutoire, un commandement de quitter les lieux peut être délivré. L’occupant dispose alors du délai prévu par les textes, sous réserve des dispositions particulières applicables.

En matière d’habitation, la trêve hivernale suspend certaines mesures d’expulsion, sans effacer la dette. Elle s’étend en principe du 1er novembre au 31 mars inclus, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

9. Intervention du commissaire de justice

Le commissaire de justice est chargé de mettre en œuvre l’expulsion. Le bailleur ne peut pas changer la serrure, retirer les meubles ou pénétrer dans les lieux par ses propres moyens.

En cas de refus d’ouvrir ou de difficultés matérielles, le commissaire de justice peut dresser un procès-verbal et solliciter, lorsque les conditions sont réunies, le concours de la force publique.

"Le bailleur ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion ; l’exécution matérielle relève du commissaire de justice dans le respect des horaires et règles applicables"
— Service-Public.fr, expulsion locative

Comparaison des deux régimes

Erreurs fréquentes à éviter

Pour le bailleur

• Calculer une dette sans vérifier les paiements reçus.
• Utiliser un modèle de commandement inadapté à la nature du bail.
• Oublier une obligation préalable ou une information exigée par les textes.
• Changer les serrures ou vider les lieux soi-même.
• Confondre expiration du bail et absence automatique de tout droit au maintien dans les lieux.
• Négliger les droits éventuels du preneur commercial au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction.

Pour le locataire ou le preneur commercial

• Ignorer un commandement ou une assignation.
• Ne pas produire les justificatifs de paiement.
• Cesser de payer le loyer courant sans stratégie juridique adaptée.
• Attendre l’audience pour contester un décompte manifestement erroné.
• Confondre une difficulté financière avec une suspension automatique de l’obligation de payer.
• Quitter les lieux sans organiser la remise des clés et l’état des lieux.

Checklist des pièces à réunir

Pour le bailleur

• Bail et avenants ;
• état des lieux ;
• décompte détaillé ;
• relevés bancaires ;
• quittances ;
• commandement de payer ;
• échanges avec le locataire ;
• éventuelles mises en demeure ;
• décision judiciaire ;
• commandement de quitter les lieux ;
• justificatifs relatifs aux charges, travaux ou taxes.

Pour le locataire ou le preneur commercial

• Bail et annexes ;
• preuves de paiement ;
• relevés bancaires ;
• échanges avec le bailleur ;
• justificatifs de difficultés financières ;
• propositions d’échelonnement ;
• contestations adressées au bailleur ;
• commandements et assignations reçus ;
• justificatifs relatifs aux travaux, désordres ou charges contestées ;
• pour un commerce, documents comptables et éléments relatifs à l’exploitation du fonds.

Cas pratique fictif

Le cas suivant est anonymisé et fictif. Il ne constitue pas une prédiction de décision judiciaire.

Une société exploite une boutique dans un local commercial. Plusieurs échéances de loyer n’ont pas été réglées. Le bail contient une clause résolutoire.

Le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause. La société conteste une partie des charges et produit des relevés démontrant certains règlements. Elle reprend parallèlement le paiement du loyer courant et présente un échéancier fondé sur ses capacités financières.

Le juge devra notamment examiner :

• le montant réellement dû ;
• la régularité du commandement ;
• la nature des sommes réclamées ;
• la capacité de la société à apurer la dette ;
• les conditions d’une éventuelle suspension des effets de la clause ;
• les conséquences d’une résiliation sur l’occupation du local et l’exploitation du fonds.

Cet exemple montre pourquoi une analyse du contrat et des pièces est indispensable avant de conclure à l’acquisition automatique de la clause résolutoire ou à l’expulsion.

Questions Fréquentes

Un bailleur peut-il expulser lui-même un locataire qui ne paie plus ?

Non. Le bailleur ne peut pas changer les serrures, retirer les biens ou pénétrer dans les lieux pour contraindre l’occupant à partir. L’expulsion doit être mise en œuvre selon la procédure applicable, par un commissaire de justice et, si nécessaire, avec le concours de la force publique.

Le paiement de la dette après le commandement empêche-t-il toujours l’expulsion ?

Pas nécessairement. Tout dépend du régime du bail, de la date et du montant des paiements, de la rédaction du commandement et de la demande présentée au juge. Une régularisation complète dans le délai applicable peut produire des effets différents d’un paiement partiel ou tardif.

Le locataire peut-il demander des délais de paiement ?

Oui, une demande de délais peut être présentée lorsque les conditions légales sont réunies. Le juge tient compte de la situation du débiteur, des besoins du créancier et de la capacité réelle de remboursement. La reprise du paiement du loyer courant est souvent un élément déterminant de l’analyse, sans constituer une garantie de décision favorable.

Quelle est la différence entre un loyer et une indemnité d’occupation ?

Le loyer est dû en exécution d’un bail encore en vigueur. L’indemnité d’occupation est généralement réclamée lorsque l’occupant se maintient dans les lieux après la fin ou la résiliation de son titre. Son montant et sa période doivent être appréciés selon la situation concrète.

La trêve hivernale empêche-t-elle toute procédure d’expulsion ?

Non. Elle peut suspendre l’exécution matérielle de certaines expulsions de logements pendant la période prévue par la loi, mais elle n’empêche pas nécessairement le bailleur d’engager ou de poursuivre la procédure. Elle ne supprime pas les loyers ou indemnités dus.

Articles pour approfondir

• Loyers impayés : quelles démarches pour le propriétaire ?
• Clause résolutoire du bail commercial : conditions et effets
• Que faire après un commandement de payer ?
• Indemnité d’occupation après résiliation du bail commercial
• Commandement de payer en bail commercial : à vérifier
• Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

Conclusion

L’expulsion et le contentieux des baux nécessitent de distinguer avec précision le régime du bail d’habitation et celui du bail commercial. Les règles relatives aux loyers impayés, au commandement de payer, à la clause résolutoire, aux délais de paiement et à l’occupation sans droit ni titre ne se transposent pas automatiquement d’un régime à l’autre.

La régularité des actes, la lecture du contrat, le calcul de la dette et l’analyse des pièces peuvent modifier substantiellement l’appréciation du dossier. Le bailleur comme le locataire ou le preneur commercial doit donc éviter toute initiative unilatérale et préserver les preuves utiles.

Le cabinet Tapiero Avocats peut analyser la situation au regard du bail, des actes délivrés, des paiements, des échanges entre les parties et de la procédure engagée, afin d’identifier les questions juridiques à traiter et les démarches adaptées au dossier.