Article rédigé et signé par Maître David Tapiero, Avocat au Barreau de Paris
Lorsqu’un locataire commercial cesse de régler ses loyers, le bailleur dispose d’un outil juridique particulièrement efficace : le commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte peut permettre, à terme, d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Mais son efficacité dépend d’une condition essentielle : il doit être rédigé et délivré avec une grande rigueur. Une erreur dans l’identification des parties, dans le décompte de la dette ou dans le délai accordé au locataire peut fragiliser la procédure, voire empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.
Pour les bailleurs, les chefs d’entreprise et les gestionnaires de locaux commerciaux, il est donc essentiel de connaître les principales erreurs commises lors de la rédaction d’un commandement de payer et les précautions à prendre pour les éviter.
Sommaire
- Le cadre juridique du commandement de payer en bail commercial
- Erreur n° 1 : ne pas vérifier l’existence d’une clause résolutoire
- Erreur n° 2 : réclamer des sommes insuffisamment justifiées
- Erreur n° 3 : calculer incorrectement le délai d’un mois
- Erreur n° 4 : viser des charges ou frais contestables
- Erreur n° 5 : commettre une erreur sur le destinataire ou l’adresse
- La méthode à suivre avant de faire délivrer l’acte
- Questions fréquentes
- Chiffres clés
Le cadre juridique du commandement de payer en bail commercial
Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas une simple relance. Il s’agit d’un acte juridique formel, délivré par un commissaire de justice, qui peut constituer le point de départ d’une procédure de résiliation du bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Le délai légal est donc d’un mois. Si le locataire règle les sommes réclamées dans ce délai, la clause résolutoire ne produit en principe pas ses effets. Le bailleur doit également tenir compte de la possibilité, pour le locataire, de solliciter des délais de paiement en justice.
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux"
— Article L. 145-41 du Code de commerce, Légifrance
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a notamment modifié la rédaction de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cette évolution confirme l’importance d’une lecture actualisée des textes applicables avant la délivrance de l’acte.
Erreur n° 1 : ne pas vérifier l’existence d’une clause résolutoire
La première erreur consiste à délivrer un commandement de payer en visant une clause résolutoire inexistante, inapplicable ou mal rédigée.
La clause résolutoire doit figurer dans le bail ou dans un avenant opposable au locataire. Elle doit également prévoir, de manière suffisamment claire, les manquements susceptibles d’entraîner la résiliation du contrat.
Avant toute délivrance, le bailleur doit donc vérifier :
- la version exacte du bail signée par les parties ;
- l’existence éventuelle d’avenants ;
- la clause résolutoire applicable ;
- les obligations contractuelles couvertes par cette clause ;
- l’identité actuelle du bailleur et du locataire ;
- les éventuelles cessions de bail ou transmissions de société.
Une clause visant uniquement les impayés de loyers ne permet pas nécessairement de poursuivre la résiliation pour tout autre manquement contractuel. À l’inverse, une clause qui vise « toute inexécution » doit être interprétée avec prudence, notamment au regard de la protection impérative accordée au locataire commercial.
Le bailleur doit également éviter de reproduire mécaniquement une clause ancienne sans vérifier sa compatibilité avec les dispositions impératives du statut des baux commerciaux.
Erreur n° 2 : réclamer des sommes insuffisamment justifiées
Le décompte constitue l’un des éléments les plus sensibles du commandement de payer. Il doit permettre au locataire de comprendre précisément ce qui lui est réclamé.
Un décompte global, imprécis ou contradictoire peut créer une contestation sérieuse. Il est donc recommandé de distinguer clairement :
| Nature de la somme | Exemple | Précaution à prendre |
|---|---|---|
| Loyers | Échéances mensuelles impayées | Indiquer chaque période concernée |
| Charges | Provision ou régularisation | Vérifier les stipulations du bail |
| Taxe foncière | Quote-part contractuellement récupérable | Produire les justificatifs nécessaires |
| TVA | TVA applicable au loyer | Vérifier l’option fiscale et les factures |
| Intérêts ou pénalités | Clause pénale ou intérêts de retard | Vérifier leur base contractuelle |
| Frais d’acte | Coût du commandement | Les distinguer de la dette locative |
Le bailleur doit éviter d’intégrer dans le montant principal des frais qui ne seraient pas exigibles ou qui relèveraient ultérieurement des dépens de procédure.
Il est également déconseillé de réclamer des charges dont la régularisation n’a pas été effectuée conformément au bail ou aux dispositions applicables. Dans une décision rendue à Paris, le défaut de justification de la régularisation des charges a été pris en compte dans le contentieux opposant les parties.
"L’absence de régularisation des charges conformément aux stipulations du bail peut fragiliser les appels de provisions et affecter la créance invoquée dans le commandement"
— Tribunal judiciaire de Paris, décision publiée par la Cour de cassation
Le décompte doit enfin être arrêté à une date cohérente. Il est préférable d’indiquer la date exacte de clôture du calcul et de ne pas y intégrer des échéances futures qui ne seraient pas encore exigibles.
Erreur n° 3 : calculer incorrectement le délai d’un mois
Le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce est une source fréquente d’erreurs.
Le commandement doit expressément mentionner ce délai. Une formule approximative ou l’indication d’un délai différent peut être sanctionnée.
Il faut également distinguer :
- la date de délivrance de l’acte ;
- la date de signification au locataire ;
- le point de départ du délai ;
- la date à laquelle le délai expire ;
- la date à laquelle le bailleur peut engager la procédure judiciaire.
Le bailleur ne doit pas considérer que la clause résolutoire est acquise dès la délivrance du commandement. Elle ne peut produire ses effets qu’après l’expiration du délai légal, si les causes du commandement n’ont pas été intégralement régularisées.
Une assignation délivrée trop tôt peut exposer le bailleur à une contestation procédurale. Il est donc indispensable de faire vérifier le calendrier par le commissaire de justice et, lorsque l’enjeu est important, par un avocat.
Le locataire peut par ailleurs solliciter judiciairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 renvoie à l’article 1343-5 du Code civil pour ce mécanisme.
Erreur n° 4 : viser des charges ou frais contestables
Tous les montants dus par le locataire ne peuvent pas nécessairement être intégrés sans précaution dans un commandement visant la clause résolutoire.
Cette difficulté concerne notamment :
- les charges non prévues au bail ;
- les travaux qui ne peuvent pas être imputés au locataire ;
- les provisions jamais régularisées ;
- les taxes dont la récupération n’est pas contractuellement organisée ;
- les honoraires de gestion ;
- les frais de relance ;
- les indemnités ou pénalités disproportionnées ;
- les sommes déjà réglées mais non imputées dans la comptabilité.
L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que le contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre les parties.
Le bailleur doit donc effectuer un rapprochement entre :
- les stipulations du bail ;
- les factures émises ;
- les règlements reçus ;
- les avoirs éventuels ;
- les régularisations de charges ;
- les sommes réellement exigibles à la date du commandement.
Une créance partiellement infondée ne conduit pas automatiquement à la nullité de l’acte, mais elle peut rendre la demande de résiliation difficile, notamment si le montant exact restant dû devient sérieusement contestable.
Erreur n° 5 : commettre une erreur sur le destinataire ou l’adresse
Le commandement doit être délivré au bon locataire, à la bonne adresse et, le cas échéant, selon les règles applicables à une personne morale.
Les erreurs fréquentes sont les suivantes :
- utiliser une ancienne dénomination sociale ;
- ne pas tenir compte d’une fusion ou d’une cession ;
- viser le dirigeant personnellement alors que le locataire est une société ;
- délivrer l’acte à une adresse qui n’est plus celle du siège ou de l’établissement ;
- oublier un cotitulaire du bail ;
- ne pas vérifier l’existence d’une procédure collective.
Lorsque plusieurs personnes sont titulaires du bail, la stratégie de signification doit être examinée avec soin. Une erreur d’identification peut compliquer l’opposabilité de l’acte et la procédure ultérieure.
Il faut également vérifier la situation du locataire auprès des registres légaux et rechercher l’existence d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. Le traitement des créances locatives peut alors obéir à des règles particulières.
La méthode à suivre avant de faire délivrer l’acte
Pour limiter le risque de nullité ou de contestation, le bailleur peut suivre une méthode en six étapes :
1. Relire le bail et tous ses avenants
La clause résolutoire doit être identifiée précisément. Il faut également vérifier les modalités de paiement, la répartition des charges et les éventuelles clauses de solidarité.
2. Actualiser l’identité des parties
La dénomination, la forme sociale, le siège, les représentants et les éventuels changements de locataire doivent être contrôlés.
3. Établir un décompte chronologique
Chaque échéance doit apparaître distinctement, avec les paiements imputés et le solde restant dû.
4. Écarter les sommes incertaines
Il est préférable de ne pas intégrer dans le commandement une somme dont l’exigibilité ou le montant est sérieusement discutable.
5. Faire relire le projet
Le commissaire de justice vérifie la forme de l’acte. L’avocat peut, quant à lui, contrôler la cohérence juridique de la créance et de la clause résolutoire.
6. Suivre précisément le délai
La date de signification, l’expiration du délai d’un mois et les échéances procédurales doivent être inscrites dans un calendrier dédié.
Questions fréquentes
Un commandement de payer doit-il obligatoirement viser la clause résolutoire ?
Non, un commandement peut être délivré pour réclamer le paiement d’une dette. Toutefois, si le bailleur souhaite obtenir ultérieurement la résiliation automatique du bail sur le fondement de la clause résolutoire, l’acte doit viser cette clause de manière suffisamment précise et respecter les exigences de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Quel délai le locataire dispose-t-il pour payer ?
En matière de bail commercial, le délai prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce est d’un mois lorsque le commandement vise une clause résolutoire. Le commandement doit obligatoirement mentionner ce délai, à peine de nullité.
Peut-on inclure les charges dans un commandement de payer ?
Oui, à condition que les charges soient prévues par le bail, exigibles et correctement justifiées. Les provisions, régularisations, taxes et travaux doivent respecter les stipulations contractuelles et les règles applicables aux baux commerciaux.
Que se passe-t-il si le locataire paie après la délivrance du commandement ?
Le paiement intégral des causes du commandement dans le délai légal peut empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. Il faut toutefois vérifier le montant réellement payé, la date du règlement et son imputation.
Le bailleur peut-il engager une procédure d’expulsion immédiatement après le commandement ?
Non. Le bailleur doit attendre l’expiration du délai légal et vérifier si la dette a été régularisée. En cas de contestation, de paiement partiel ou de demande de délais, le juge peut être saisi afin de statuer sur les effets de la clause résolutoire.
Chiffres clés
📊 1 mois – Délai légal avant les effets de la clause résolutoire
📊 26 mai 2026 – Date de la réforme récente de l’article L. 145-41 du Code de commerce
📊 2 ans – Durée de prescription des actions fondées sur le statut des baux commerciaux
Conclusion
La rédaction d’un commandement de payer en bail commercial exige bien davantage qu’un simple calcul d’arriérés. La validité de l’acte dépend de la clause résolutoire, de la précision du décompte, de l’exigibilité des sommes réclamées, de l’identification exacte des parties et du respect du délai légal d’un mois.
Pour le bailleur, la meilleure stratégie consiste à préparer l’acte à partir d’un dossier complet : bail, avenants, historique des paiements, justificatifs de charges et vérification de la situation juridique du locataire.
En pratique, une relecture préalable par un professionnel du droit permet souvent d’éviter une procédure fragilisée et de préserver les chances de recouvrement, de résiliation du bail et, si nécessaire, d’expulsion.
Maître David Tapiero, Avocat au Barreau de Paris
Ce contenu présente des informations générales vérifiées à la date indiquée. Les règles peuvent évoluer ou dépendre des circonstances. Il ne remplace pas l'analyse d'un avocat.
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